Sanierungspflicht nach dem Kauf: Was Käufer von Bestandsimmobilien gesetzlich tun müssen

Der Traum vom eigenen Heim führt viele Immobiliensuchende im Rhein-Main-Gebiet zu charmanten Bestandsimmobilien. Ob ein gemütliches Einfamilienhaus in Bruchköbel oder ein geräumiges Objekt in Hanau – ältere Häuser überzeugen oft durch ihren besonderen Charakter und großzügige Grundstücke. Doch beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Käufer nicht nur den Kaufpreis im Blick haben: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für neue Eigentümer bestimmte energetische Sanierungspflichten vor.

Wer ein Haus kauft, übernimmt damit auch Verantwortung für dessen energetischen Zustand. Gesetzlich verankert ist eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang, innerhalb derer bestimmte Nachrüstpflichten erfüllt werden müssen.

Welche Pflichtmaßnahmen das Gebäudeenergiegesetz vorschreibt

Die Gesetzgebung verlangt keine sofortige Komplettsanierung des Hauses. Das GEG konzentriert sich vielmehr auf drei zentrale Schwachstellen älterer Gebäude, um Wärmeverluste einzudämmen und den Energieverbrauch zu senken:

• Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG): Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen und durch moderne, effiziente Systeme ersetzt werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser pauschalen Austauschpflicht in der Regel ausgenommen.
• Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG): Grenzt der unbeheizte Dachraum an beheizte Wohnräume, muss die oberste Geschossdecke (oder alternativ das darüberliegende Dach) gedämmt werden. Dies gilt, sobald der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist.
• Isolierung von Rohrleitungen (§ 71 GEG): Wärmeführende Heizungs- und Warmwasserrohre sowie Armaturen, die durch unbeheizte Räume – wie beispielsweise den Keller – verlaufen, müssen fachgerecht gedämmt werden.

Ausnahmen, Fristen und finanzielle Förderung

Nicht jede Immobilie unterliegt denselben Anforderungen. Ausnahmen bestehen unter anderem für denkmalgeschützte Objekte oder wenn die Maßnahmen nachweislich unwirtschaftlich sind. Wer zudem ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, profitierte bisher vom Bestandsschutz – dieser erlischt jedoch bei einem Eigentümerwechsel automatisch für den Käufer.

Die gesetzlichen Auflagen bedeuten jedoch keineswegs, dass Käufer die finanziellen Lasten alleine tragen müssen. Über staatliche Förderprogramme der KfW und des BAFA stehen lukrative Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für die energetische Sanierung und den Heizungstausch zur Verfügung. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft dabei, die Maßnahmen sinnvoll zu strukturieren und maximale Fördermittel zu sichern.

Die Sanierungskosten beim Immobilienkauf richtig einkalkulieren

Eine vernachlässigte Sanierungspflicht kann nicht nur zu Bußgeldern führen, sondern schmälert auch den Wohnkomfort und treibt die laufenden Energiekosten in die Höhe. Umso wichtiger ist es, bereits im Zuge der Kaufpreisverhandlung und Finanzierungsplanung alle anstehenden Sanierungsmaßnahmen realistisch zu bewerten und einzupreisen.

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